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管理 - CEO访谈

越秀2.0

高扬 2017年09月25日

一家来自广州的中国国有公司正在冉冉升起。

《财富》中文版——来到广州,你很难忽视那栋位于珠江之畔通体透明的摩天大楼—广州国际金融中心。这座总高度达440米的建筑,是全球十大超高层建筑之一。2004年,参与双子塔竞标的共有来自于世界各地的12种设计方案,经过多轮评选和市民投票,英国威尔森·艾尔建筑师事务所的“通透水晶”方案最终胜出。为了实现通透水晶造型,1万多块隐框玻璃幕墙为主塔穿上了精致的外衣。该项目施工中,实现了“两天一层”的世界新速度。如今这里拥有豪华的四季酒店、写字楼、友谊商店、雅诗阁服务公寓以及国际会议中心等功能区域。它是全球首只投资于中国内地物业的房地产投资信托基金—越秀房地产投资信托基金旗下核心资产之一。越秀房地产投资信托基金隶属于广州越秀集团有限公司。

总部位于广州的越秀集团1985年在香港成立,目前是广州市资产规模最大的国有企业集团之一,旗下拥有地产、交通基建、金融等现代服务业和造纸等传统制造业。越秀集团旗下控有越秀地产、越秀交通、越秀房托基金及创兴银行四家香港上市公司(基金)。这家国有公司的资产证券化率高达95%。该集团的董事长张招兴在广州国际金融中心的一间会议室里说:“既然已经在这个全世界数一数二的大楼里办公,那我们的目标自然是办成世界一流的企业。“

这家资产规模并不出众的金融地产公司在一定程度上扮演了规则破坏者的角色,而这种破坏的过程也是在推动包括监管在内的整个商业系统走向完善。张招兴过去几年在不同场合多次呼吁中国的管理者尽快推出国内公募REITs试点。他认为,目前国内推出REITs公募试点的法律框架、监管环境、市场准备等条件已经基本成熟,并建议证监会牵头选择优质成熟的基础资产与具有丰富REITs和不动产运营管理经验的发行人(管理人)开展试点,尽快推动国内公募REITs试点的落地。张招兴强调,这是“金融产品供给侧改革”,把民间存量的几万亿资产流动起来对中国是件大事。

REITs即房地产投资信托基金,最早于1960年在美国推出,是一种通过向投资者发行信托(基金)份额来募集资金,并由专门机构投资到房地产项目中,投资者将按比例获得房地产项目产生的收益。通过购买REITs份额,可以降低普通投资者参与房地产资产投资的门槛并分享其收益。它作为在海外成熟市场的“爆款”品种,被视为股票、债券、现金之外的第四类资产。2015年9月30日,鹏华前海万科REITs作为国内首单公募REITs正式在深交所挂牌上市,引起业内瞩目。而越秀集团已经在REITs领域走到了前头。越秀地产旗下的越秀房托资产管理有限公司拥有全球首只投资于内地物业的REITs,越秀地产也成为唯一一家在国内享有“地产+REITs”双平台的公司。

2008年,张招兴获委任为越秀投资执行董事、副董事长兼总经理。也就是在这一年,作为广州越秀集团有限公司控股上市平台的越秀投资,明确宣布以房地产作为战略性经营方针,开启了剥离造纸及收费公路业务的业务精简调整。这堪称越秀地产聚焦房地产业务的起点。成功分拆收费公路业务并完成重组的越秀投资,在2009年对外宣布更名为越秀地产。完成分拆、重组与更名的越秀地产,在2009年同时开启了土储扩张步伐,当年拿下广州大学城9宗地块,成为大学城片区的最大获益者。一年后,越秀地产将2011年进入“百亿元俱乐部”的规模目标提上日程。而在土地储备方面,越秀地产开始蓄力扭转土地储备总量不足和规模偏小的局面。据越秀地产彼时的扩张思路,其将“立足广州,覆盖珠三角,辐射全国重点一二线城市,按照土地储备面积稳定保持在销售面积1.5倍以上的思路积极增加规模地块”。

由此,这家集中在广州发展的房企开始向全国扩张。至2013年,越秀地产全年购地总金额达201.24亿元,并且在广州、武汉创造了南洲路地王及精武路地王纪录。在市场惊叹其大手笔扩张时,越秀地产的资本运作开始浮出水面。2012年,越秀地产将广州国际金融中心注入越秀房托基金,在旗下REIT平台的加持下打通了“开发+运营+金融”的资本运作路径。

与此同时,越秀地产借力广州国资产业发展股权投资基金的扩张模式也引起市场关注。凭借与基金合作拿地的模式,越秀地产以小部分资金撬动了大幅土储,2013~2014年其于广州、佛山、武汉、杭州等地拓展的5个项目的持股比例仅为4.77%~20%。越秀地产销售规模突破200亿元,同比增长达50%。但面对房地产行业的调整,作为老牌国企的越秀地产开始创新性地尝试员工激励制度。

2014年,在万科入股徽商银行、恒大入股华夏银行、安邦保险举牌招商银行引发市场热议之时,越秀集团以116亿港元收购创兴银行,完成了改革开放以来广州市的最大一笔境外并购。同时,这也是香港27年来首家非银行金融机构收购香港本地银行、国内首宗由地方国企层面完成的境外银行并购。至此,越秀集团实现了从地产到金融的转型,并逐步将金融业作为核心。张招兴称,这一年自己52岁,而李嘉诚正是在这个年纪开始发迹的,他说:“金融业没有迟到者。”

越秀地产公告宣布“雇员奖励计划”,这份计划被市场视为是国企版“合伙人制度”。张招兴介绍,越秀地产会在集团、地区和项目三个层面推行合伙人制度。“上市公司层面会结合股权激励,项目公司是直接让管理团队跟投持股。”张招兴亦表示,越秀地产虽是国企,但同时也是在香港上市的市场化企业,“我们将完全按照市场化的手段和思考来推行这项制度”。

同时,张招兴治下的越秀集团不允许出现重大风险。2016年,在面对投资者对于扩张缓慢的质疑时,张招兴强调,越秀地产并不是不进取。他认为现在行业集中度越来越高,不进则退,公司未来肯定会持续增长的,但眼下就把规模定到1,000亿,甚至2,000亿并不现实。财务出身的张招兴说:“我们要做一个‘合适规模’的企业。”(财富中文网)

广州越秀集团有限公司(Yuexiu Group)

总部:中国广州

营业收入:402亿元(2015年)

《财富》 世界500强排名:

公司简介:越秀集团1985年在香港成立。历经30年的发展,特别是近年来的调整优化,越秀集团逐步确立了以房地产、金融、交通基建等三大现代服务业为核心产业的“3+X”产业体系。截至2016年年底,越秀集团资产总额近4,200亿元,是广州市总体经济效益位居前列的国有企业集团。

公司网址:www.yuexiu.com

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